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【よくある相談】 こんな不安をお持ちの方は、ぜひご相談ください。
♪土地・建売住宅・マンション等を購入したいが、物件の良し悪しの 見分けがつかずに不安。
仲介業者の営業担当者は良いことばかりの説明で、何をポイントに物件選びをしていいのか
分からない…。
♪「建築条件付土地」を購入して家を建てたいが・・・・。
土地の契約と同時に、建物の請負契約をと言っているが、何か変では？
♪既に建物代金が決まっているような説明だが、本当に自分の好きな建物がつくれるのか？
♪土地購入契約、建物請負契約等の契約の進め方が、分からずに不安。
♪建築の工法や仕様・仕上げの説明を受けても、その建物の良し悪しが分からない。
♪不動産売買契約書や重要事項説明書等の、契約内容をチェックできずに不安・・・。
♪中古戸建住宅や中古マンションを購入したいが、物件選びの判断基準がよく分からず不安。
適切な助言をしてくれる相談相手がいないか。
♪マイホームを新築したいが工法、仕様、見積もり、工務店選び等を、的確にアドバイスをして
くれる相談相手がほしい…。
一般の人にとっては、不慣れな不動産取引には不安がいっぱいですね。
分からないことや不安なことは、必ず契約前に理解し納得してから契約に臨んでください。
契約後のトラブルの解決は大変です！ 契約前！の相談をお勧めします。
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不動産取引に精通した専門家が、購入者の立場から、宅建業法で定める「重要事項説明」の
業務範囲をはるかに超える調査をも行い、あなたの土地購入を的確にサポートします。
【よくある相談】 こんな不安をお持ちの方は、ぜひご相談ください。
♪この土地に決めるつもりだが、売主や仲介業者の説明を鵜呑みにして大丈夫なのか！？
購入を決める前に、専門家の調査結果による見方や意見も、聞いてみたい。
♪本当にこの物件に決めていいのか？他にも良い土地があるのでは？
♪いくつかの購入対象地の中からどれを選ぶか、選別のポイントは？
♪売値が安いように思うが、何か自分には分からない欠点があるのか？
♪この土地は未公開物件！「早く契約しないと、売れてしまいますよ！」
・・・こんな、営業担当者の言葉は本当なのか？
一般の人にとって、不動産取引はそう何度も経験することではありません。
購入を決めるに当っては、買主側の専門的な知識不足や経験不足から、「物件の良し悪し」を
判断するのに必要な情報不足は否めません。
専門家プロの不動産調査による意見を参考に、購入物件の長所・欠点を理解し納得
したうえで
失敗しない、後悔しない土地購入ができるようサポートします。
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| ■各サポート内容と、利用料金のご案内 |
後記の各サポート料金は、税込み表示です。
【別途料金】
※ＪＲ「東京駅」起点として、調査対象地の最寄り駅（私鉄・地下鉄等の乗換えも含み）迄の【往復運賃が2,000円超の場合、超過運賃】 を別途申し受けます。
※法務局での不動産登記簿・公図・測量図等の調査に必要な【登記印紙代は別途実費】を申し受けます。 （通常の物件調査で2,000円～3,000円相当です）。 |
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| １．不動産調査（土地） |
■利用料金 78,750円
※「不動産調査報告書」を提出します。 |
| ◆調査の内容 |
不動産調査には不可欠な現地調査を中心に、登記簿謄本調査・法令上の制限等を確認チェック
します。
●近隣住環境の調査（嫌悪施設の有無、将来環境変化の可能性等）●公法上の制限
（都市計画法や建築基準法等）●法務局での権利関係調査（不動産登記簿謄本・公図・
実測図等）●上下水道設備状況調査●売買物件の需給状況（売り物件が多いか、少ない）
●売買価格の妥当性調査（路線価：公示価格：売買事例等に基づく類似物件比較調査）
●売主業者の風評・信用度・・・等を調査し、「不動産調査報告書」を提出します。
☆複数の物件を同時調査の場合には、対象物件を横並びして評価します。
専門家プロの見方や意見と、ご自分の物件評価との違いを確認したうえで、納得の物件選び
ができます。 |
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| ２．土地契約フルサポート |
■利用料金 131,250円 （フルサポート割引料金）
※内訳 不動産調査 ／契約書類チェック／契約時立会い |
| ◆サポート内容 |
| ①不動産調査 |
■利用料金 78,750円
※フルサポート割引はありません
上記１ 「 購入契約前の不動産調査 」 内容に準じます。 |
| ②契約書類チェック |
■利用料金 26,250円
※フルサポート割引料金 21,000円
重要事項説明書・売買契約書等を契約前にチェック。 |
| ③契約時立会い |
■利用料金 42,000円
※フルサポート割引料金 31,500円
売買契約時にも、専門家が同行立会いするので安心。 |
※原則、「契約書類チェック」のみ、「契約時立会い」のみは、お受けできません。
契約書類チェック には、不動産調査は不可欠なものと考えています。
特に、「契約時立会い」 には 、契約書類の事前チェックは必須条件 となります。
※【②契約書類チェック】のみ、及び【②契約書類チェック＋③契約時立会い】 サポートを
ご希望の場合には、上記の正規利用料金にてご利用頂けます。
～登記簿謄本ほか、必要書類のご用意をお願いします。
※なお、フルサポートでの 「③契約時立会い」は、「要・不要」
のご利用の選択ができます。
必要により、下記の 【安心サポート組合せ】（①＋②） を、ご利用ください。 |
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【安心サポート組合せ】
①不動産調査＋②契約書類チェック |
■利用料金 99,750円
※②契約書類チェックは割引料金 21,000円 |
【☆契約日の１週間前までには契約書類をチェックしましょう。】
「瑕疵担保」(かしたんぽ)、「契約の解除」等、不慣れな専門用語や関係法の理解、曖昧な事項を納得のいくよう確認し、契約に臨むことが大切です。
特に 「重要事項説明書及び、売買契約書」 末尾に記載されている
「特約事項」 は必ず理解し納得したうえで、契約に臨んで下さい。 |
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| ３．住宅ローン相談 |
■利用料金 21,000円 |
| ◆サポート内容 |
●土地購入資金への住宅ローンは、 チョッと注意！が必要です。土地購入サポートにはこの
住宅ローン相談を設けました。 手続きに不慣れで不安な方は、ご利用ください。
☆ご存知ですか！
一般的に銀行の住宅ローンは、住宅の新築計画が未定の状況では “土地のみ” を購入する
ケースへの、住宅ローンは取り扱いをしていません。
※これは、“ 住宅を建てる
” ことで 「住宅ローン」
融資が利用できる、という趣旨からです。
このことを知らずに、土地探しを進めている方も多く見受けられますので、注意してください。
土地代金の決済資金一部を住宅ローンで予定している方は、住宅が完成して住宅ローンが
融資されるまでの間、 “
つなぎ役 ” の資金融資が必要になります。
（※この融資のことを つなぎ融資 と呼んでいます。）
このため、大手ハウスメーカーでは自社の信用力を背景に、この「つなぎ融資」を利用できる
制度金融を用意しています。
でも、ハウスメーカーを特定しない、自分の好きな家づくりを計画している人にとっては、この
「つなぎ融資」 を利用できる資金計画を立てる必要があります。
いずれにしても、金融機関へ住宅ローン融資申込みを行い融資承認を取ることが必要です。
この場合、建築計画の設計図面や建築費見積書等の提出は審査の必須資料となります。
☆今後の金利は、ゆるやかな上昇基調！に変わります。
返済力は、年利4％！の金利で試算をしましょう。
【ご存知ですか！銀行は皆さんの返済力を、年利4％で審査しています。】
（返済例） 借入金額1,000万円、年利4％、元利均等月賦返済（ボーナス増額返済なし）
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一般の人にとって、この 「建築条件付土地」
売買は、大変に難しい不動産取引といえます。
買主側の専門的な知識不足や経験不足から、契約の内容を良く理解できないままに契約を進めてしまい、その後のトラブルが多く見られます。
この建築条件付土地の売買で一番に不安なことは、何といっても建物の良し悪しが分からないことです。
☆では、建物の良し悪しが分からなくとも、失敗の少ない契約の進め方はないのでしょうか？
・・・この答えは、売主の本業は不動産業か、建築業かを知ることです。
そして、この「建築条件付土地」
購入では、売主との建築請負契約を停止条件（又は、解除条件）とする「土地売買契約」と、「建築工事請負契約」との二つの契約があります。
一般の人には、ますます分かりにくい不動産取引ですね。
【よくある相談】 こんな不安をお持ちの方は、ぜひご相談ください。
♪「建築条件付土地」 購入契約から、建築請負契約へと進む。
この、一連の契約の進め方で注意するポイントが良く分からない。
♪ 「土地売買契約と同時に、建築請負契約を結んでください！」
これって、どういうこと？
♪売主は建築業免許をもっていない・・・。 建築工事契約は、誰とするの？
♪建物価格は 「坪当たり○○万円」 と説明受けたが、建物の平面図・仕様書等を見ても、建物の良し悪しがよく分からない。 売主提示の建築費は妥当なのか？
♪建築条件付土地とは、買主が希望する家づくりができるのか？
建築家や設計事務所等による設計監理はできるのか？
♪「土地購入契約」後の、建物の打合せに等に不安。建築工事請負に至らない場合には、トラブルなく 土地売買契約の白紙解約ができるのか？
・・・この 「建築条件付土地」 購入は、契約内容を良く確認し納得のうえで
土地売買契約に臨んでください。
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| ■各サポート内容と、利用料金のご案内 |
後記の各サポート料金は、税込み表示です。
【別途料金】
※ＪＲ「東京駅」起点として、調査対象地の最寄り駅（私鉄・地下鉄等の乗換えも含み）迄の 【往復運賃が2,000円超の場合、超過運賃】 を別途申し受けます。
※法務局での不動産登記簿・公図・測量図等の調査に必要な【登記印紙代は別途実費】を 別途申し受けます。 （通常の物件調査で2,000円～3,000円相当です） |
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| １．不動産調査 （土地 ＆ 建築工事請負条件） |
■利用料金 126,000円
※下記の土地調査と建築請負条件調査とを行います、
※ 「 不動産調査報告書 」 を、提出します。
（ 建築請負条件の調査報告を含む ）
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この「建築条件付土地」 売買では、土地調査のみならず、売主が建築する建物はどのような
ものか（建築工法・標準仕様・仕上げ等）を、知ることも大切なポイントになります。
このため、 次のようなことに注意してください。
●建物の 「確認済証」 が下りる前に、宅建業法違反
（青田売りの禁止） とならない販売方
法から、この 「建築条件付土地」 として販売しているケースか・・・。
※このケースでは、その実態は
「建売住宅」
と思って間違いないと思われます。
この場合、既に建物設計案も出来ており、多少の設計変更や仕上げの変更しかできない
場合も多いこと。 しばらくすると、現地が建売住宅に変わっていることも多い。
●いわゆる 売り建て（うりたて） と呼ばれるフリープランをうたい文句にした総額例の表示が
ある物件は、その実態は建売住宅であり、建物の標準仕様・仕上げ表と、請負価格との
整合性をチェック。
●トラブルの多くの原因は、土地購入者が希望する家づくりに売主が対応できないこと。
“こだわり” 注文建築等を計画している方は、土地売買契約前！に売主の建築施工実績を
よく確認してください。
●売主の本業が不動産業であり、建築施工は協力工務店に一括丸投げケースでは、
建築家や設計事務所等の設計監理による建築工事は請け負いしません。
●土地契約の前に、地盤調査報告書があるかを売主に確認してください。
地盤の良し悪しにより、必要な地盤改良工事の費用も異なります。
※地盤に不安があり、売主が地盤調査をしていない場合には、買主の自己負担でも
地盤調査は行っておくのが良いでしょう。（
地盤調査費用は、約４万円位
）
・・・以上の注意ポイントは勿論のこと、この難しい不動産取引を失敗することのないよう、
専門家プロが土地調査及び、建物調査を行い購入者をサポートします。 |
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| ◆土地調査の内容 |
不動産調査には不可欠な現地調査を中心に、登記簿謄本調査・法令上の制限等を確認
チェックします。 ※「土地購入サポート」の不動産調査に準じます。 |
●近隣住環境の調査（嫌悪施設の有無、将来環境変化の可能性等）
●法務局での権利関係調査（不動産登記簿謄本・公図・実測図等）
●法令上の制限（都市計画法・建築基準法等）、条例の有無
●開発閲覧簿のチェック （対象分譲地が開発行為許可を要する場合）
●上下水道・都市ガス等の住宅設備調査
●売買物件の需給状況 （エリア内に売り物件が多いか、少ないか）
●売買価格の妥当性調査（路線価：公示価格：売買事例等による妥当性調査）
●売主業者の風評・信用度
・・・以上等から、取引の安全度を総体的に調査します。 |
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| ◆建築工事請負条件等の確認 |
一般消費者にとって、この建築条件付土地の売買で一番に不安なことは、何といっても
建物の良し悪しが分からないことです。
無用のトラブルを回避するうえでも、売主の建築工事請負の建物標準仕様、仕上げ等は
土地契約前に確認し理解しておくことが必要です。
（調査のポイント）
●売主の主たる業務は不動産業か、建築業か。
「建築条件付土地」 売買では、売主の建設業免許の有無を確認しておくことは重要な
調査のポイントです。宅建業免許のみで、建設業免許がない売主は建築工事請負契約
はできません （ 請負金額1,500万円以下の小規模工事を除く
）。
この場合には、売主指定の協力工務店による建築施工となります。
又、建築業免許を
有していても自社直施工ではなく、協力工務店への
一括丸投げ 施工もあります。
●売主の施工建物の工法や、標準仕様・仕上げ等の住宅性能レベルを確認し、売主提示
の請負予定金額との整合性チェック。
又、標準プランの建築延面積／請負金額から、増坪となった場合。又、
仕様や仕上げ等
をオプション変更とした場合での増差額は・・・？ あらかじめ、売主に確認。
● 「建築条件付土地」 の広告チラシ等に、その土地価格と建物価格（予算）とを合算した
総額例の表示 がある物件は、 フリープラン をうたい文句にした売り建て（うりたて）と呼ば
れるものです。 「土地を売ってから、建物を建てる」
と言うことから、そう呼ばれています。
この場合、既に建物の標準仕様（工法や仕様・仕上げ等）は決まっています。
建物の標準仕様・仕上げや、増坪・オプション工事の可否及び、その追加予算等について
は土地契約の前！に、よく確認し理解しておく。
☆参考～ なお、この 「売り建て」 物件は、買主の購入資金計画からは融通性があります。
土地残代金と建築費の支払いを、建売住宅と同様に建物完成後の一括払いとすることも
可能で、建物に買主の満足度が高ければ、購入を検討すことも一策です。
【ご注意！】モデルハウス内覧による調査は、この建物調査には含まれておりません。
内覧調査を必要とする場合には、その実効性を調査依頼者（購入者）に同意を求めたうえ
で、１・２級建築士／建築施工管理技士等の専門家が依頼者に同行し調査します。
※有効性とは、建築請負条件付建物のモデルハウスとして参考になるか否かです。
☆モデルハウス内覧調査する場合には、別途費用63,000円を申し受けます。
※ 「建物調査報告書」を提出いたします。
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| ２．土地契約フルサポート |
■利用料金 189,000円 （フルサポート割引料金）
※内訳 上記１の不動産調査（土地＆建築請負条件）
／契約書類チェック ／契約時立会い |
| ◆サポート内容 |
| ①不動産調査（土地＆建築工事請負条件 ） |
■利用料金 126,000円
※フルサポート割引はありません。
上記１の不動産調査 （土地＆建築請負条件） に準じます。 |
| ②契約書類チェック（土地売買契約関係） |
■利用料金 36,750円
※フルサポート割引料金 26,250円
重要事項説明書・売買契約書等を契約前にチェック。 |
| ③契約時立会い |
■利用料金 52,500円
※フルサポート割引料金 36,750円
売買契約時にも、専門家が同行立会いするので安心。 |
※原則、「契約書類チェック」のみ、「契約時立会い」のみは、お受けできません。
契約書類チェック には、不動産調査は不可欠なものと考えています。
特に、「契約時立会い」
には 、契約書類の事前チェックは必須条件
となります。
※【②契約書類チェック】のみ、及び【②契約書類チェック＋③契約時立会い】 サポートを
ご希望の場合には、上記の正規利用料金にてご利用頂けます。
～登記簿謄本ほか、必要書類のご用意をお願いします。
※なお、フルサポートでの 「③契約時立会い」は、「要・不要」
のご利用の選択ができます。
必要により、下記の 【安心サポート組合せ】（①＋②） を、ご利用ください。 |
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【安心サポート組合せ】
①不動産調査＋②契約書類チェック |
■利用料金 152,250円
※②契約書類チェックは割引料金 26,250円 |
【 ☆契約日の１週間前までには契約書類をチェックしましょう。】
「瑕疵担保」(かしたんぽ)、「契約の解除」等、不慣れな専門用語や関係法の理解、曖昧な事項を納得のいくよう確認し、契約に臨むことが大切です。
特に 「重要事項説明書及び、売買契約書」
末尾に記載されている
特約事項 は必ず理解し納得したうえで、契約に臨んで下さい。 |
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| ３．建築工事請負契約サポート |
■利用料金 42,000円
※上記 【 2.土地契約フルサポート 及び、安心サポート
】
ご利用者は 割引料金 31,500円 |
| ◆サポート内容 |
この建築工事請負契約書は、次の売主タイプ別により契約書内容に違いが見られます。
●建築条件付土地・・・本来の建築条件付土地で、売主は大手ハウスメーカーや、
工務店
等の建築業を本業とする業者が多い。
●売り建て（うりたて）・・・建築条件付土地として販売されていますが、売主は不動産売買・
仲介業を 本業とする不動産業者が多い。
※販売資料に、「総額例の表示」の標記がある物件に多い。
建築工事請負契約は、建物の細かい仕様、仕上げまで双方が確認合意して契約するもの。
一般的には、平面図、立面図、仕様書、仕上げ等が明記されてはじめて請負契約となります。
これからつくる未完成の建物ですから、土台や通し柱の断面寸法は、 断熱材は何か、壁・天井の下地材や、床の下地材はどんなものを使うか、その厚さは・・・？等々、理解したうえで結ぶのが建築工事請負契約です。
☆上記ご案内の【１．不動産調査（土地＆建築工事請負条件）】サポート等により、土地契約の前に、売主の建築工事請負の標準仕様・仕上げ及び、建築費等の概要は理解しておくことが、何より大切なことです。 |
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