この「建築条件付土地」売買契約は、その契約内容や進め方をよく理解できないままに契約をしてしまい、契約後のトラブルも多く、当事務所へのご相談も増えています。
| 建築条件付土地とは？理解度チェック 三つの質問！ |
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| よく分からない人は、このページでシッカリ勉強しましょう。 |
この「建築条件付土地」売買を正しく理解し啓蒙に努め、この土地取引を広く進めていくことは、売主にとっても又、一般購入者にとっても大変にメリットの多いものと考えています。でも、いまだに建売住宅の青田売りと誤認されるような「建築条件付土地」販売も多く見受けられ、契約後のトラブルもあとを絶ちません。
※青田売り（あおたうり）の禁止
未完成建物については、建築基準法による建築許可処分を受ける前に、
その土地と建物の売買や、広告を行うことは宅地建物取引業法第32条
（広告開始時期の制限）で禁止されています。
それでは、三つの質問をします。※○か、×かで答えてください。
Ｑ１．建築条件付土地とは、土地売買契約後３ヶ月以内に、建物の建築工事
請負契約が成 立することを停止条件として、土地売買契約をすることが
一般的な契約として多い。
が、土地契約後３ヶ月間で建物プラン決定に不安ある場合には、売主と交
渉し、売主の応諾を得ればその期間を６ヶ月間にすることはできる。
Ｑ２．「建築条件付土地」購入では、住宅建築工事の発注先は売主か、売主
の指定する工務店等に限られる。買主が希望する建築士や建築会社は利用
できない。
Ｑ３．先に「建築条件付土地」の売買契約を行いその後、建物プランが決定
した段階で 再度、【土地付建物】売買契約に契約をし直す。
その再契約と同時に、先に締結した「建築条件付土地」売買契約は白紙解
除となり、仲介手数料は【土地付建物の売買金額】（土地代＋建物代）を
ベースに計算される。建物代金にも、仲介手数料はかかる。
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どれも、少し難しい質問かも知れませんね。
でも、この質問への答えを正しく理解することで多くのトラブルは回避できるものと思います。以下にその答えを、解きほぐしていきます。
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「建築条件付土地」売買契約の大前提は・・・
建物プランは土地購入者の希望に従い、自由に設計・建築されることです。
この大前提に従って考えていくと、正しい土地売買契約の仕方や、オカシイ？契約との判断がしやすくなります。
「建築条件付土地」売買契約は原則、独占禁止法に違反する行為です（独占禁止法第１９条：事業者は不公正な取引方法を用いてはならない）。
が、下記の【１、２、３】三つの要件すべてを満たす場合には、独占禁止法に違反しないものとして取り扱われます。
※この三つの要件のうち、１と２については、平成１５年度に「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」の改正が行われています。
※この改正は、土地購入者にとっては朗報なのですが、改正後の広告表示は殆ど見当たりません。売主にとって、この改正メリットは少ないものと思われます。
【１】土地売買契約後３ヶ月以内に、建物の建築工事請負契約が成立することを停止条件として、土地売買契約をすること（解除条件は不可）。
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↓平成１５年の規則改正後、こう変わりました。 |
◆請負契約の締結期限には期限を設けず、当事者間（土地売主と買主）の自由意志による（従来は３ヶ月がめど）。土地契約後６ヶ月以内、１年以内などの建築請負契約締結を停止条件とすることも、可能になりました。
◆また少し専門的ですが、条件については「停止条件」でも「解除条件」でも、問わないことになりました。
この条件の違いは売買契約の、効力の発生はいつか？という、問題です。具体的には仲介業者の仲介手数料の請求時期等に影響してきます。
建築請負契約に至らない場合には土地の売買契約は白紙解約となり、契約不成立ですから当然に仲介手数料も発生しません。
【２】建物の建築を請け負うことができる者は土地の売主又は、その代理人に限られる。
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↓平成１５年の規則改正後、こう変わりました。 |
◆建築請負業者に制限を設けず、当事者間の取り決めによる（従来は売主や、その代理人に限定）。建築請負業者を「売主が指定する数社の中から選択」とすることや、「買主の自由選択」などのパターンも、当事者間の取り決めでできることになりました。
※改正後の「買主の自由選択」の取り決めなどは、売主にとって「建築条件付土地」として販売する事業上のメリットが薄くなるので、その実効性には疑問が残るところです。
【３】この建築条件が成立しなかったときは、預り金、申込み証拠金等その他名目の如何を問わず、受領した金銭はすべて速やかに返還すること。
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以上の【１】【２】の説明から「理解度チェック
三つの質問」の解答は次のようになります。 |
Ｑ１の解答○・・・ただし、３ヶ月を超える請負契約の締結期限の取り決めは「当事者間（土地売主と買主）の自由意志による」ことから、土地売買契約の前に、売主へ確認しておくこと。
Ｑ２の解答×・・・当事者間の取り決めにより買主の事由選択も可能です。
Ｑ３の解答○・・・この再度、売買契約をし直すことを、不動産業界では契約の巻き直しとも呼んでいます。この再契約は「土地付建物」売買契約となり、仲介料は建物代金にもかかります。
このような土地販売方法は売り建て（うりたて）と呼ばれているもので、買主の資金計画上からは「建売住宅）として住宅ローン利用もでき好都合の一面もありますが、本来的な「建築条件付土地」売買契約ではありません。
なお、次のようなケースでは「広告開始時期の制限」などからも、売主業者の違反行為とみなされることもあり（あるいは、完全な違反行為）、注意してください。
◆土地売買契約と、建物の請負契約とを同時に行うもの。
◆建物の打合せ期間が３ヶ月未満と短く、また事実上、建物の内容や価格等があらかじめほぼ決まっている。
◆既に建物のほぼ設計が完了しており、いつでも建築確認申請ができるような状態で土地販売の広告や、契約を行うもの。
◆あらかじめ用意されているセレクトプランなどからの選択で、土地購入者の選択の余地が少なく、建築設計に購入者の意志が反映されない。
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建築条件付土地とは？不動産業界で「売り建て」と呼ばれる物件との違いも、ご理解できたでしょうか。 |
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この土地売買契約は、購入者が理解し納得のできる条件が整えば、決して悪い土地購入ではありません。 |
相手業者の言うことを鵜呑みにせず、この土地売買の進め方を正しく理解し納得のうえで取り進めてください。
売主の業態（本業）が不動産業者なのか、建築請負業なのかを知ることも、この土地売買契約に失敗しない
最初の大切なワンステップ となります。
この「建築条件付土地」契約でのトラブルは、売主が不動産業者（売買・仲介業）のケースで散見されます。
売主が宅建業免許しかない場合には、建物請負契約はできません（建築請負契約を締結するには建設業免許が必要です）。
売主が宅建業免許しかない場合、また建築業免許業者であっても、自社の直施工体制をもたない場合には、協力業者への 一括丸投げ 発注施工が見受けられます。
必ず 土地契約の前 に、売主が用意する 家づくりシステム を理解し、納得のいくまで確認してください。
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皆さんでもできる！土地契約の前に確認しておきたいこと。 |
●買主が指定する設計事務所や、建築家等による設計施工監理は可能か。
●買主が指定する第三者の建築施工チェックは可能か。
●買主との、建物プランニングを打ち合わせする担当者は売主社員の建築士か。
協力施工会社の担当建築士か。
●買主の家づくりへの要望は、どこまで採りいれてくれるのか。
●売主が用意している建物モデルプラン（標準仕様）の建築工事費は、本体工事費・
付帯工事費・オプション工事等の別をよく確認する。
●できるかぎり、モデルプランでの竣工済建物を見学させてもらう。
●買主自身の資金計画を見直してみる。土地代金決済に必要な資金を、どのように用意しますか（住宅ローン利用を、銀行等に事前相談していますか）。建売住宅と同様の資金計画（建物完成後での「土地付建物」総額に対する住宅ローン利用）を希望していますか。
☆注意してください！ 土地付建物価格【総額例】が表記されている売地物件
「建築条件付土地」販売の広告チラシ等で、土地付建物価格【総額例】が表記されている物件は「売り建て」と呼ばれるものが多く見受けられます。販売時には、既に建物基本プラン（工法、仕様仕上げ、建物配置、間取り等）が決まっていることが多い。
うえの土地契約前の確認は必ず行いましょう！
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